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押注廣州舊改 星河灣擴儲迫在眉睫

2019-06-18 12:24:18 來源:界面   

  雖然近幾年在中國房地產市場上的聲音微乎其微,但憑借曾經的豪宅產品,廣州老牌開發商星河灣在國內地產史上還是擁有一些知名度。

  記者獲悉,星河灣2019年的銷售目標定為140億元,保守目標為107億元。在恒碧萬融已經引領行業進入5000億時代后,這個目標著實不夠驚喜。

  星河灣目前在建樓盤貨值僅為323億元,截至2018年年底的剩余可售項目規模也只有141.35萬平方米,這一土儲規模顯然不能支撐星河灣有多大的規模訴求。

  也許每一家開發商都會為面包發愁,但星河灣的擴儲需求更加迫在眉睫。

  回顧星河灣的發展史,2001年憑借廣州星河灣一舉成名,2005年北京星河灣大獲成功,再到2009年浦東星河灣順利開盤,讓這家公司一度成為當時的明星房企。但在2010年進軍鄂爾多斯遭遇滑鐵盧之后,他們在隨后這些年只有故紙堆里令人唏噓的過往。

  產品主要針對高端改善型需求容易受到政策調控打擊,以及在三四線城市不符合投資邏輯地盲目重倉,成為后來總結星河灣教訓每每都會提及的重點。

  面對地價日益高企的土地市場,如今的星河灣似乎終于在發家地廣州,又重新找到了方向。

  上月底,廣州黃埔區蘿峰舊村改造項目舉行動工儀式,該項目由星河灣負責,投資金額62億元。

  蘿峰舊村項目已列入《廣州市2017年度城市更新項目和資金計劃》。根據《黃埔區人民政府關于蘿峰舊村改造實施方案的批復》,該村舊改采取自主改造的模式和全面改造的方式。

  戴德梁行估價部高級助理董事曾國勝向記者介紹稱,廣州舊村改造模式一般分為三種,政府收儲、自主改造以及合作改造。其中合作改造多是以與開發商合作開發為主。

  就目前而言,雖然黃浦區政府批復的改造模式是自主改造,但顯然蘿峰村已經與星河灣私下達成合作。曾國勝表示,類似這種表面是自主改造實際是合作開發的案例,在廣州還有很多。

  按照黃浦區的規劃,蘿峰村舊改融資區(即未來用于商品房開發的地塊),計算容積率建筑面積為93.33萬平方米,其中住宅73.06萬平方米,商業辦公8.24萬平方米,公配設施8.04萬平方米,政府產業用房3.97萬平方米,文物及歷史建筑0.02萬平方米。政府產業用房均為商業或商務辦公建筑,建成后由改造主體按區政府產業用房回購相關辦法以成本價出售給黃埔區政府或其指定部門。

  除了蘿峰村的改造,星河灣目前還參與到協助番禺聯圍村舊改前期工作中,以及與番禺莘汀村達成舊村改造意向合作關系。

  星河灣集團董事長黃文仔長女、集團總裁黃健慧在年初曾透露,公司在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個,總開發建面將超2000萬平方米,多在廣州、深圳這樣核心的大灣區城市。

  “在廣州,星河灣的舊改項目遍布番禺、南沙、白云、黃埔等區。這些項目也將帶上星河灣標識,走高品質路線,綜合打造成集酒店、商業、學校、高端長租公寓、公園于一體的城市新標桿。”

  相比去遙遠的鄂爾多斯“逐水草而居”,在廣州這片熟悉的土地上做舊村改造,顯然會讓星河灣有一些便利。而下注舊改這件事,也恰好踩準了市場的發展熱點,廣州今年正在迎來舊改的爆發年。

  曾國勝對記者分析稱,除了宏觀角度的土地稀缺之外,廣州市政府今年推出的舊改新政也大大激發了企業和村民的舊改熱情,“最大的看點是提高了補償標準,讓村民有舊改的動力,同時在容積率方面、地價方面、建筑年限確定方面等等,都有了很大優惠。”

  但舊改的難處也是顯而易見的,利益關系錯綜復雜、開發耗時長是眾所周知的硬幣另一面。

  這樣的案例在廣州不勝枚舉。海珠區最大的舊改項目瀝滘村,從2011年被珠光集團拿下后,直到2018年5月終于通過補償安置方案,項目才進入動遷階段,而后面還需要長時間的開發;萬科沙步村舊改,也是苦等了8年,在2018年7月才通過了補償方案。

  遠水解不了近渴,星河灣只能同時在招拍掛市場尋找機會。今年1月25日,星河灣在山西臨汾拿下大片土地,總建面166.71萬平方米,預計土地支出約16.8億元,折合樓面地價1007.28元/平方米。對于一個豪宅開發商而言,這顯然與其此前的路數不同。

  這家曾經踏錯步調的房企,也再次陷入了到去購買力和經濟支撐不足的三四線城市做豪宅產品的悖論中。

  截至2018年末,星河灣在一、二線城市可售面積占比分別為7.58%和48.75%,剩余43.67%的面積全部為汕尾星河灣項目。而就單個項目的可售貨值而言,最高的依然是汕尾星河灣項目,尚余可售貨值為112.86億元;其次為沈陽星河灣項目,尚余可售貨值合計為55.10億元。

  銷售規模上不去,沒有足夠的回款,在土地市場就沒有競爭力;沒有優質和大量的土地,又無法做大規模。小型開發商們如同滾輪里的倉鼠,只有原地踏步。

  雖然星河灣號稱有七大產業,但最賺錢的無疑還是地產開發業務。作為星河灣集團地產的主要平臺,廣州番禺海怡房地產開發有限公司的一些財務數據,也可以較為真實地呈現星河灣地產的情況。

  截至2018年12月31日,海怡地產總資產400.71億元,歸屬于母公司凈資產102.80億元,營業收入95.44億元,歸屬于母公司股東的凈利潤15.70億元,經營活動產生的現金流47.97億元。資產負債率73.17%,期末現金及等價物余額59.48億元。

  這樣的財務狀況,雖然不像大多數房企般面臨債務壓力,但進取能力顯然不足,想在廣州這樣的一線城市發展舊改項目,后續留給星河灣的考驗還有很多,他們能否盤活這些簽約項目,仍存在巨大挑戰。

  不同的游戲規也給了星河灣再一次進場的機會,雖然一線城市的貨值可以調節公司土儲結構,增加抗風險能力,但關鍵是要最終盤活確權。

  廣州蘿峰舊村改造項目對于星河灣的意義也就不難理解,這家老牌房企能否再次煥發榮光,就在此一舉了。

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